Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.In un articolo dello scorso mese di agosto specificammo che per chiedere l’aumento dell’affitto non è necessaria una specifica comunicazione ma si deve comprendere chiaramente il perché del nuovo canone. Ciò a commento di una sentenza della Cassazione (la n. 10720, del 27 giugno 2012), nella quale si diceva che la semplice fattura, per il pagamento del canone locatizio, maggiorata rispetto a quella precedente, non è da ritenersi sufficiente a comunicare l’intenzione di avvalersi del concordato aumento del canone anche se l’articolo succitato non prescrive particolari oneri formali per l’esercizio di tale facoltà.
Ebbene in una sentenza tra le stesse parti e su materia analoga, gli ermellini sfruttando la migliore formulazione del ricorso, correggono il tiro. Si legge in sentenza che “ le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati”.Ora, se è vero che la richiesta si configura come un onere del locatore, al cui adempimento è legato il suo diritto ad ottenere l’aggiornamento del canone, ponendosi come condizione per il sorgere del relativo diritto, è altrettanto vero che la legge non prevede però che tale richiesta debba essere rivestita di una forma particolare.
Pertanto, questa Corte con indirizzo ormai consolidato ha avuto modo di affermare il principio secondo cui, in assenza di qualsiasi prescrizione normativa che richieda una forma particolare, le parti, nell’esplicazione della loro autonomia contrattuale, sono libere di stabilire, a loro scelta, le modalità attuative della richiesta, prescritta dall’art. 32 della legge 392/1978 – nel testo modificato dall’art. 1, comma 9 sexies della legge 118/1985 – per ottenere l’aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell’indice ISTAT. Pertanto tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia (cfr Cass. n. 9351/92, Cass. 7982/1994, Cass. n. 14655/02, Cass. n. 15034/2004, Cass. n. 25645/2010)” (Cass. 21 settembre 2012, n. 16068).
In questo contesto, specificano da piazza Cavour, “ l’invio di una fattura, in cui sia indicato un canone maggiore rispetto all’ultimo pagato, inglobante un aumento corrispondente al 75% delle variazioni, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati o comunque corrispondente a quello minore, eventualmente convenuto, non solo consente al conduttore di comprendere in maniera chiara ed univoca la volontà del locatore di ricevere il maggior canone comprensivo dell’aggiornamento Istat, nel frattempo maturato, ma gli permette, altresì, di desumere previa comparazione con il minor canone precedentemente pagato la misura della percentuale di aggiornamento applicato, così da compiere la necessaria verifica in merito alla legittimità della richiesta medesima” (Cass. 21 settembre 2012, n. 16068).
Fonte: blog.mioaffitto.it
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