La ripartizione delle spese condominiali per ristrutturazione e/o manutenzioni di parti in comuni nei condomini, è regolarizzato dal codice civile ed e nella norma, per chi abita in un condominio, dover affrontare questo tipo di spese.
La domanda più frequente è il modo in cui doverle ripartire tra i condomini che spesso si pongono il dubbio e la paura di doversi accollare le spese che non spetterebbero. Per questo è bene conoscere che la suddivisione delle spese per manutenzione e ristrutturazione condominiale è illustrata nel III libro del codice civile al VII titolo dove vi è un intero capo “Condominio degli Edifici” dove vengono regolamentati i rapporti tra i diversi proprietari nonché l’uso delle parti comuni asservite alle abitazioni.
Per parti in comune si intendono
- Il terreno su cui è ubicato il fabbricato ed, in generale, tutte le parti dell’edificio destinate ad uso comune come i portoni, le scale, i cortili, i corridoi, ecc.
- Tutti i locali destinati ai servizi comuni quali la portineria o i locali per le caldaie per il riscaldamento centralizzato;
- Tutte le installazioni e le apparecchiature d’uso comune quali ascensori, fognature, distribuzione del gas, dell’energia e dell’acqua, cavi TV, ecc. fino ai punti di diramazione delle singole utenze;
- Tutto quanto non espressamente citato nell’articolo suddetto può essere ricompreso tra le parti comuni qualora l’assemblea condominiale lo stabilisca all’unanimità.
Le parti comuni sono quindi a disposizione dei condomini, i quali possono utilizzarle per usi diversi da quelli previsti solo previa approvazione dell’assemblea condominiale.
Nessun condomino può rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni, né sottrarsi agli obblighi di spesa in caso di lavori. La ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio è regolata dall’articolo 1123 del Codice Civile, che sancisce che, salvo diverso accordo, esse devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.
Viceversa se tali spese riguardano cose destinate a servire in misura diversa i condomini, andranno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno ne può fare.
Casistiche di riferimento da considerare
Nel caso di parti comuni godibili in ugual misura da tutti i condomini, per la ripartizione, si fa riferimento alle tabelle millesimali.
Se si tratta di parti comuni come scale, ascensori che, o per natura o per posizione, sono utilizzate in misura differente dai condomini, le spese vengono ripartite secondo l’uso che ciascuno ne può fare.
Nel caso di parti comuni come cortili, lastrici solari o impianti utilizzabili solo da una parte dei condomini le spese sono ripartite soltanto tra chi le utilizza traendone vantaggio.
Delle parti comuni fanno parte anche i lastrici solari, che però, a differenza dei tetti, possono essere di proprietà, ad uso esclusivo, di uno dei condomini.
Nel caso in cui non ci siano condomini che hanno uso esclusivo del lastrico solare, la ripartizione delle spese viene fatta tra tutti i condomini in base alle spese millesimali. Se il lastrico solare è di proprietà o di uso esclusivo di uno o più condomini, questi saranno tenuti a corrispondere un terzo delle spese mentre i restanti due terzi verranno ripartiti tra i proprietari delle unità immobiliari site nella verticale della superficie coperta dal lastrico solare suddetto, compresi gli stessi proprietari che hanno in uso esclusivo o in proprietà il lastrico solare, qualora le loro abitazioni si trovino sotto il lastrico stesso.
Differente discorso è per le spese relative ai tetti; in questo caso tutti i condomini vengono considerati proprietari e, dunque, sono tenuti a pagare le spese di manutenzione, sempre con riferimento alle tabelle. Nel caso in cui si tratta di una parte di tetto che si trova solo in una parte del fabbricato le spese spettano ai proprietari che si trovano sulla verticale del tetto su cui si deve effettuare l’intervento.
La proprietà di solai, soffitti e volte che separano due appartamenti è suddivisa, in egual misura, tra i proprietari dei due appartamenti, per cui ognuno è tenuto a contribuire in parti uguali alle spese necessarie per i lavori relativi a tali strutture.
I lavori di ristrutturazione dei pavimenti sono a carico del proprietario soprastante, mentre per il rifacimento dei soffitti le spese sono dovute dal proprietario del piano subordinato.
Per la suddivisione delle spese relative alla ricostruzione o alla manutenzione delle scale di uso comune si segue il criterio per cui:
- metà del costo dell’intervento viene ripartito tenendo conto dei millesimi di proprietà di ciascun condomino;
- l’altra metà del costo dell’intervento viene ripartito in base all’altezza di ciascun piano dal suolo, secondo, quindi il criterio dell’utilizzo che ciascun condomino ne può fare.
Tutte le spese approvate dall’assemblea condominiale devono essere sostenute anche da eventuali condomini in disaccordo, i quali dovranno contribuire per la loro quota non potendosi sottrarre, in nessun caso, da quanto stabilito a maggioranza dall’assemblea.
In caso di mancato pagamento delle quote condominiali per un periodo superiore ai sei mesi, l’amministratore può sospendere l’utilizzazione dei servizi comuni, di cui sia possibile il godimento separato al condomino moroso, attraverso le necessarie azioni sugli impianti, anche se da eseguirsi all’interno della proprietà esclusiva del condomino stesso
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