Oggi la categoria degli agenti immobiliari è più definita nella sostanza e nella forma, più tutelata e maggiormente qualificata nei suoi contenuti professionali. Il 4 aprile scorso, infatti, è entrato in vigore un emendamento alla legge 39/1989 che disciplina l’attività degli agenti d’affari in mediazione al cui ruolo sono iscritti gli agenti immobiliari. Si tratta dell’art. 18 della legge 57 del 5 marzo 2001, che apporta novità su tre temi: l’accesso al ruolo, l’assicurazione e l’incompatibilità. Ciascuno di questi viene analizzato di seguito mettendo in luce le differenze tra la vecchia e la nuova normativa. Accesso al ruolo
Gli agenti immobiliari sono abilitati a esercitare la professione solo in quanto iscritti al ruolo dei mediatori agenti d’affari, sezione immobiliare, presso le Camere di commercio, così come previsto dall’art. 2 della legge 39 del 3 febbraio 1989 [ CI89-378]. Le vie per accedere al ruolo previste dalla legge oggi sono 2:
diploma di secondo grado, corso di formazione ed esame;
diploma di secondo grado, periodo di pratica di almeno 12 mesi continuativi con l’obbligo di frequenza di uno specifico corso di formazione professionale. Le modalità operative e di verifica di questo secondo canale sono rinviate a un decreto di regolamentazione ministeriale in fase di elaborazione.
Cosa cambia, quindi, rispetto alla vecchia normativa? Prima di tutto è stata abolita ogni forma di accesso automatico al ruolo. La vecchia normativa prevedeva, infatti, l’automatismo per i diplomati in materie commerciali e per i laureati in materie giuridiche e commerciali. Dal 1989 a oggi si era creata una situazione di sperequazione evidente per cui i ragionieri, per esempio, non avevano nessun controllo o verifica sulla preparazione professionale, mentre diplomati e laureati con caratteristiche tecniche più idonee a fare l’agente immobiliare, come geometri, architetti e ingegneri, dovevano fare il corso e superare l’esame. Inoltre, in termini numerici il fenomeno aveva assunto dimensioni abnormi: nel 2000 a Milano il 70% degli iscritti era senza verifica d’accesso, a Roma l’80% e a Palermo il 90%. La Fimaa ha denunciato con forza questa situazione. Lo sforzo delle Camere di commercio e delle associazioni di categoria di dare una qualificazione crescente a corsi ed esami aveva un’efficacia molto relativa e, inoltre, non faceva che aumentare l’evidente sperequazione fra le due forme di accesso.
Oggi è stata riconosciuta la specificità dell’attività professionale dell’agente immobiliare e, quindi, la necessità di percorsi formativi specifici. Il legislatore ha preso atto che sulla base di una preparazione scolastica di base, diploma di secondo grado, va inserito un percorso formativo specifico. Ha inoltre riconosciuto l’opportunità di prevedere oltre alla preparazione teorica anche quella pratica.
Il decreto d’attuazione che andrà a regolamentare nello specifico questa seconda via, non solo dovrà indicare precisamente i contenuti del praticantato e le sue modalità attuative, ma anche la tenuta dell’elenco dei praticanti e le modalità di verifica. Nei numerosi dibattiti istituzionali e no, che hanno preceduto il provvedimento, è stato sempre ribadito che l’obiettivo era – ed è – alzare la qualità professionale a tutela del consumatore e per essere più competitivi sul mercato: formazione, pratica e teorica, e sua verifica sono due corollari irrinunciabili in tal senso.
Fimaa aveva chiesto anche per questo canale l’esame come momento di verifica, ma ha considerato in ultima analisi positiva una verifica anche se non nella forma canonica dell’esame, di fronte a una situazione di accessi indiscriminati.
Sulle modalità di verifica del percorso formativo pratico-teorico il dibattito è ancora aperto. L’orientamento espresso, anche in sede politica e amministrativa, sembra essere quello della certificazione. L’Europa richiama più a percorsi certificativi, magari anche in progress durante la vita professionale, che non a esami burocratici. La certificazione si riferisce a concetti funzionali e dinamici, a una maggiore consapevolezza e senso di responsabilità nel rapporto fra certificato e certificatore, soprattutto nell’ipotesi di coinvolgimento delle associazioni. La pagina della certificazione resta, peraltro, ancora da scrivere e solo dopo l’emanazione del decreto d’attuazione si potranno fare delle serie riflessioni.
Assicurazione
“Per esercitare l’attività di mediatore deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti”. Il legislatore inserisce l’obbligatorietà dell’assicurazione e in ciò ha accolto non solo la richiesta della categoria, ma soprattutto ha riconosciuto implicitamente la delicatezza della funzione di mediazione dell’agente, la sua responsabilità professionale e l’opportunità di tutelare una clientela che in Italia in gran parte è costituita da famiglie. Anche questo provvedimento ci avvicina sempre di più all’Europa.
Incompatibilità
La lett. c) dell’art. 18 della legge 57/2001 [ CI01-1442] recita: “L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile:
a. con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;
b. con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitata”.
Il legislatore ha ribadito il principio dell’incompatibilità già espresso nella legge 39/1989, art. 5, comma 3, ma in particolare per quanto riguarda il punto b. l’ha ricondotto a un concetto sostanziale, effettivo esercizio di altra attività: più vicino a una logica di mercato. La vecchia normativa, infatti, rimandava l’incompatibilità “con l’iscrizione in altri albi, ordini, ruoli o registri e simili”; quindi, a un principio formale, burocratico.
La norma ribadisce anche l’incompatibilità con l’attività di dipendente, e ciò in particolare a superamento della legge Bassanini, sulla riforma della Pubblica amministrazione, che apriva degli spiragli alla compatibilità fra part time pubblico e iscrizione al ruolo. Il Parlamento ha ritenuto di accogliere il principio della terzietà del mediatore, principio sancito dal codice civile e ribadito dalla legge 39/1989, e di tutelarlo: in tal senso, per esempio, l’attività di un pubblico impiegato, magari nell’ufficio tecnico comunale, deve considerarsi incompatibile con l’essere parte terza, agente immobiliare che affianca due parti che devono concludere un contratto per l’acquisto di un immobile.
Il dibattito sull’incompatibilità, aperto nel 1997 dallo studio dell’Antitrust sulle professioni, aveva visto organi istituzionali non sempre sullo stesso fronte. L’autorità garante del mercato e della concorrenza, Antitrust, sia nello studio sulle professioni sia in note dirette al Parlamento e in pareri espressi in sedi sia formali sia divulgative, richiamava a regole improntate alla tutela della libera concorrenza e, quindi, a un’eliminazione delle barriere fra professioni e alle incompatibilità. Nello specifico della legge 39/1989 sulla mediazione, il Consiglio di Stato, invece, aveva dato parere favorevole – in occasione di un ricorso fatto dal Consiglio nazionale dei geometri – all’incompatibilità in una sentenza del 1999, e ciò in chiara contrapposizione alle indicazioni espresse sulla stessa materia dall’Antitrust.
Nel confronto con le istituzioni la categoria ha portato avanti con forza la specificità dell’attività di mediazione, l’essere parte terza rispetto alle parti mediate e ciò come da art. 1754 cod. civ. L’incompatibilità va letta come una garanzia alla terzietà dell’operatore, alla funzione di mediazione. In questo spirito ribadire l’incompatibilità ha significato riconoscere la specificità dell’agente immobiliare e l’importanza dell’essere parte terza rispetto alle parti mediate. La regolamentazione della professione di agente immobiliare era relativamente recente, febbraio 1989, quando la legge 39 aveva istituito il ruolo presso le Camere di commercio, abolendo fra l’altro il concetto di mediazione occasionale: pur con le incontestabili lacune la legge allora ha significato per la categoria il riconoscimento ufficiale nel mondo delle professioni regolamentate. La volontà di dare crescente dignità e qualità professionale, di rivedere sulla base di un’esperienza decennale le regole della legge 39/1989, accomunava tutte e tre le associazioni di categoria: Fimaa, Fiaip e Anama. Il dibattito sulla revisione della legge 39/1989, infatti, è stato portato avanti – a partire dal 1995 – dalle associazioni di categoria, riunite in consulta con un serrato dibattito con le istituzioni sia amministrative, Ministero dell’industria, sia politiche, in Parlamento in modo trasversale.
La revisione complessiva della legge 39/1989, così come era stato elaborato all’interno della consulta, è stata espressa in una proposta di legge a firma dell’on. Deodato nell’aprile 1998: l’avvicendamento dei governi Prodi e D’Alema, e in particolare la volontà dell’esecutivo di mettere mano alla riforma complessiva delle professioni – come l’Europa chiedeva – aveva fatto, però, naufragare il progetto.
L’urgenza di temi, in particolare dell’abolizione dell’automatismo di accesso al ruolo, evidenziato con forza da Fimaa anche per il crescente numero di accessi indiscriminati, ha portato a quest’emendamento che anche se non deve considerarsi esaustivo è certo un passo avanti per una maggiore qualità e professionalità della categoria.
Le richieste prioritarie, così come si erano andate definendo, erano:
accesso con diploma di secondo grado, corso di formazione, pratica professionale ed esame;
assicurazione obbligatoria;
incompatibilità legata all’effettivo esercizio di altre attività professionali e imprenditoriali;
una sola sanzione amministrativa, invece delle tre previste dall’art. 8, comma 2 della legge 39/1989, per passare alle applicazioni previste dal codice penale.
Quest’ultima modifica non è entrata nel provvedimento legislativo approvato solo per ragioni formali derivanti dall’incompatibilità funzionale con il tema generale della legge 57/2001. Oggi la categoria degli agenti immobiliari è più definita nella sostanza e nella forma, più qualificata e più tutelata nei suoi contenuti professionali. Nel lavoro per il decreto ministeriale attuativo della legge, Fimaa continuerà a lavorare per completare il provvedimento in questo spirito.
Fonte: aedificoimmobiliare.it
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