Indice
Primo passo: si inizia con la verifica dell’immobile
Secondo passo: la proposta di acquisto
Terzo passo: il preliminare di compravendita (o compromesso)
Quarto passo: l’atto di compravendita (o rogito)
1. Primo passo: si inizia con la verifica dell’immobile
Quando si acquista un appartamento o un immobile, spesso si decide di utilizzare buona parte dei propri risparmi accumulati nel tempo e si sceglie di accendere un mutuo che andrà a pesare per 20 o 30 anni sul proprio budget di spesa mensile. E’ quindi fondamentale cercare di evitare errori banali nella scelta dell’immobile, di cui ci potremmo pentire per lunghi periodi di tempo. D’altronde, l’acquisto della casa è sicuramente uno degli acquisti più importanti della propria vita ed è quindi naturale voler dedicare molta attenzione al tema.
Prima di avanzare una qualsiasi proposta di acquisto, è importante controllare sempre alcuni aspetti tecnico-legali riguardanti l’immobile e in particolare i seguenti punti:
l’abitazione deve essere stata costruita con regolare concessione edilizia e deve essere stato rilasciato il certificato di abitabilità
se l’abitazione o parte della stessa è stata costruita abusivamente, il proprietario deve aver presentato la domanda di condono edilizio e deve aver già ricevuto la concessione in sanatoria rilasciata dal Comune
l’immobile deve essere accatastato come civile abitazione; talvolta i locali all’ultimo piano o al piano terreno corrispondono, sul progetto originario, a magazzini o soffitte
non devono essere presenti ipoteche sull’abitazione, cioè il proprietario non deve aver contratto debiti offrendo come garanzia il proprio appartamento
non devono essere presenti debiti del venditore nei confronti del condominio, in quanto,in caso contrario, il condominio potrà rivalersi sul nuovo acquirente
il venditore deve avere la piena titolarità dell’immobile e questa deve essere libera da gravami
l’immobile da acquistare non deve provenire da eredità o donazione: in questo modo si può eliminare l’eventualità dell’azione di riduzione, intesa come reintegrazione della quota di legittima proprietà dell’immobile ad eventuale soggetto terzo leso o escluso dal testamento o donazione
il valore dell’appartamento deve essere in linea con i valori medi di prezzo al metro quadro della zona; a tal fine suggeriamo di consultare i dati pubblici relativi alle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio o di utilizzare il nostro strumento gratuito di valutazione immobiliare
se il venditore è una società (costruttore, cooperativa, società immobiliare o comunque un privato che conduce un’attività imprenditoriale), lo stato di salute economica dell’impresa deve essere buono, così da evitare l’eventualità della revocatoria fallimentare in caso di fallimento del venditore. A tal proposito, ricordiamo che nel 2005 è entrato in vigore il cosiddetto “Pacchetto di garanzie” a tutela degli acquirenti, che obbliga il costruttore a rilasciare gratuitamente una fideiussione sugli acconti versati dall’acquirente e a sottoscrivere una polizza decennale a garanzia dei gravi rischi dell’immobile
Se l’acquisto è effettuato per il tramite di un’agenzia immobiliare, il compratore potrà verificare i diversi punti di cui sopra tramite la consulenza dell’intermediario immobiliare; se invece si acquista direttamente dal proprietario dell’immobile, sarà necessario svolgere personalmente i controlli del caso con l’aiuto ove possibile dello studio notarile che curerà l’atto di compravendita e l’atto di mutuo.
Se gli aspetti sopra declinati possono essere considerati come l’abcdell’acquisto casa per evitare brutte sorprese, è importante prestare una particolare attenzione anche ad altri temi spesso considerati di secondo piano:
lo stato di manutenzione del palazzo o difetti della sua struttura possono richiedere interventi nel futuro immediato che in tal caso saranno sopportati dal promissario acquirente una volta effettuato l’acquisto; è necessario quindi chiedere all’amministratore di condominio se sono previsti interventi nel corso degli anni successivi (per esempio adeguamenti dell’impianto elettrico o di riscaldamento termico, lavori rilevanti di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio, etc.) che possono rappresentare elementi ulteriori di trattativa con il venditore
le condizioni interne dell’appartamento devono essere non solo gradevoli alla vista, ma devono rispettare precise norme di costruzione edilizia; in tal caso, suggeriamo sempre di visitare l’immobile con un tecnico – architetto, ingegnere o geometra – che potrà confermarci il rispetto delle normative edilizie per abitazioni private
il venditore deve garantire che l’immobile è esente da vizi tali da comprometterne l’uso cui è destinato; nel caso in cui, entro un anno dall’acquisto, venisse fatta denuncia al venditore di gravi vizi dell’immobile – taciuti in mala fede dal venditore al momento della compravendita – il compratore potrà richiedere la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo; nel caso di nuovo appartamento, la garanzia del costruttore sui vizi occulti non rilevabili al momento dell’acquisto avrà durata pari a due anni (dieci anni in caso di vizi alle strutture portanti dell’edificio)
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2. Secondo passo: la proposta di acquisto
La fase della proposta d’acquisto è la più importante della trattativa in quanto la sua sottoscrizione da parte del venditore vincola la parte acquirente ad acquistare al prezzo contenuto nella proposta. La proposta d’acquisto viene presentata in forma scritta al venditore con allegato unassegno di acconto – non trasferibile ed intestato al proprietario – il cui importo è generalmente compreso tra il 5% e il 10% del valore dell’immobile.
Entro un tempo prestabilito, il venditore sarà tenuto a comunicare all’acquirente il rifiuto della proposta o l’accettazione integrale della stessa; in quest’ultimo caso, la formalizzazione avviene per iscritto direttamente o tramite l’agenzia immobiliare. A valle dell’accettazione si può procedere con la sottoscrizione del preliminare di compravendita.
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3. Terzo passo: il preliminare di compravendita (o compromesso)
Il preliminare di comprevendita, comunemente detto compromesso, è la scrittura privata in cui la parte acquirente e la parte venditrice riportano tutte le clausole e tutte le condizioni che regoleranno l’atto definitivo di compravendita. Prima della firma del compromesso è importante verificare l’identità delle parti: se il venditore è una società occorrerà accertare che il firmatario del preliminare abbia i necessari poteri di firma.
Nel compromesso devono essere specificati i seguenti elementi:
i dati anagrafici del promissario acquirente e del promittente venditore
il prezzo pattuito, i termini e le modalità di pagamento
la data entro la quale stipulare l’atto di comprovendita (rogito)
l’esistenza o meno di iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile
la provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è venuto in proprietà del venditore
la composizione dell’immobile e dei suoi accessori
Con il compromesso, l’acconto consegnato inizialmente diventa caparra confirmatoria, un’anticipazione del prezzo che verrà versato al venditore al momento del rogito. La caparra confirmatoria è una garanzia degli obblighi assunti ed è sottoposta alla normativa di cui all’art. 1385 del Codice Civile: se la parte acquirente diventa inadempiente, la parte venditrice può recedere dal contratto trattenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte venditrice, la parte acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
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4. Quarto passo: l’atto di compravendita (o rogito)
L’atto di compravendita (detto anche rogito) è il contratto con il quale il venditore trasferisce al promissario acquirente la proprietà dell’immobile dietro la corresponsione del prezzo pattuito. L’atto di compravendita viene stipulato davanti a un notaio in presenza del venditore e del promissario acquirente; è redatto in forma pubblica per garantire l’identità delle parti, la legalità dell’atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato.
Al notaio spettano i controlli formali sull’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche o altri vincoli) sull’immobile, sulla continuità delle trascrizioni, sul rispetto delle norme edilizie, sull’esistenza della certificazione energetica dell’immobile e sulla conformità del rogito con gli atti precedenti (ad esempio il preliminare di compravendita). Il rogito deve riportare anche il prezzo corrisposto e le relative spese sostenute, specificando i mezzi di pagamento utilizzati.
Fonte: mutuisupermarket.it
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