Prima di procedere all’acquisto di una immobile, sono necessarie alcune verifiche preliminari.
Innanzitutto, occorre accertarsi che il venditore non sia un soggetto protestato o fallito; che l’unità immobiliare in questione sia stata costruita nel rispetto della normativa edilizia; che non siano stati effettuati lavori abusivi (o che siano stati condonati). In caso si fosse deciso di affidarsi ad un’agenzia, è opportuno conoscere la percentuale dovuta l’intermediazione prestata. Essa, solitamente compresa tra 1,5% e 5%, varia da città in città.E’ buona norma, onde evitare problemi futuri, assicurarsi dell’assenza di aggravi sull’immobile, o dell’eventuale possibilità di cancellazione degli stessi. Al momento della stipula del rogito notarile, le parti sono tenute a presentare i seguenti documenti, relativi sia all’immobile che alle parti stesse.
Titolo di proprietà e/o di provenienza: è il documento, prodotto dal venditore, attestante la proprietà dell’immobile. Egli poterebbe esserne divenuto proprietario mediante compravendita, donazione o successione. In tale documento vengono indicati eventuali limiti (diritti d’uso o di abitazione, usufrutto e servitù da parte di terzi, ecc…). Particolare attenzione va usata quando si acquista un immobile derivante da eredità o donazione. In questi casi, si consiglia di approfondire tali aspetti, onde evitare eventuali ostacoli per l’accesso ai mutui garantiti da ipoteca. Qualora sull’immobile gravassero mutui preesistenti, occorrerà, prima del rogito notarile, procedere all’estinzione anticipata del mutuo, ottenendo l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca (il tutto a cura e spese del venditore).
Certificato di destinazione urbanistica: gli atti tra vivi (in forma pubblica o privata) aventi ad oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione dei diritti reali, relativi a terreni, sono nulli e non possono essere stipulati (né trascritti nei pubblici registri immobiliari) qualora non siano ad essi allegato il certificato in questione. Esso contiene le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata, e viene rilasciato dal dirigente (o responsabile) dell’ufficio comunale competente, entro il termine perentorio di 30 giorni dalla presentazione della domanda; la validità è di un anno dalla data del rilascio, a meno che, per dichiarazione dell’alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici (in tal caso dovrà essere nuovamente richiesto). Tale disposizione non si applica se i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell’area di pertinenza risulti inferiore a 5000 metri quadrati.
Autorizzazione alla lottizzazione: è prevista la nullità delle compravendite di lotti di terreno, qualora non siano dotati di specifica autorizzazione alla lottizzazione residenziale, nel caso in cui tale circostanza non sia esplicitamente indicata nell’atto notarile.
Diritto di prelazione: tutti i beni immobili, sottoposti a vincolo artistico, sono soggetti al diritto di prelazione a favore del Ministero dei Beni culturali. Il proprietario di essi è tenuto a denunciare al soprintendente del luogo ove si trova il bene, ogni atto (a titolo oneroso o gratuito) che ne trasmetta, in tutto o in parte, la proprietà; qualora la trasmissione avvenisse per successione a causa di morte, la denuncia spetterà all’erede.
Liceità urbanistica: ai fini della commerciabilità dei beni immobili oggetto di vendita, qualora la costruzione risulti iniziata successivamente al 1 settembre 1967, occorre fare menzione, in atto degli estremi autorizzativi.
Concessione in sanatoria: regolarizza opere edili, o parte di opere esistenti, che siano realizzate in assenza o difformità dei necessari atti autorizzativi.
Certificato di agibilità: è un documento rilasciato dal comune in cui si trova l’immobile; attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti. Il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività (o i loro successori o aventi causa) sono tenuti a chiederne il rilascio in caso di nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, ed interventi sugli edifici esistenti, i quali possano influire sulle suddette condizioni, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento. A tale domanda dovrà essere allegata copia della dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto.
Aspetti catastali: presso l’Agenzia del Territorio è possibile attuare la verifica circa l’esatta consistenza dell’unità immobiliare in oggetto, attraverso la consultazione dei documenti depositati. In particolare, occorre rilevare la planimetria catastale e confrontarla con lo stato attuale dell’immobile. In caso di difformità in termini di consistenza catastale, occorrerà provvedere alla regolarizzazione, presentando una denuncia di variazione.
Aspetti condominiali: il regolamento di condominio stabilisce i rapporti tra le parti al fine dell’uso comune del fabbricato (diritti, obblighi e divieti).
Aspetti tecnico-amministrativi: ai fini della sicurezza dei cantieri e degli impianti, tutti i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore del decreto legislativo 494/96, devono essere corredati del fascicolo del fabbricato; se costruiti dopo l’entrata in vigore della legge 46/90, inoltre, sono necessarie le certificazioni di conformità degli impianti realizzati. Qualora l’alloggio facesse parte di un condominio, è sufficiente che tale documentazione esista e sia depositata presso l’amministratore del condominio.
Al fine di favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche, in favore dei portatori di handicap, i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore della legge 13/89, è prevista la certificazione del grado di accessibilità/visitabilità/adattabilità del fabbricato.
Fonte: lineacredito.net
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