Nei giorni scorsi l’Ufficio Studi LivelloCasa ha pubblicato un report che illustra tramite l’analisi storica dei dati delle transazioni immobiliari, i cicli del settore immobiliare, fattori socio-economici e numero di agenti e agenzie immobiliari attive sul mercato qual è la reale situazione del comparto immobiliare italiano. Lo studio porta all’attenzione aspetti della crisi che spesso sono sottovalutati dai professionisti.
La stretta creditizia è la causa di tutti i mali?
Il drastico crollo delle compravendite immobiliari dal 2006 al 2011 che registra un saldo negativo nel comparto residenziale di circa 300 mila unità non può essere imputabile esclusivamente alla stretta creditizia. Studiando l’intero scenario si riscontra che il dato consolidato delle compravendite del 2011 è di fatto ai livelli del 1998.
14 anni fa tuttavia il clima era di euforia, mentre oggi parliamo di crisi. La differenza di questi 2 stati d’animo così contrapposti risiede nel numero dei professionisti immobiliari che operavano nel mercato 14 fa rispetto ad oggi (almeno il 30% in più) che fa calare il numero medio di intermediazioni associato anche al preoccupante fenomeno della disintermediazione immobiliare. Il privato ricorre sempre di più al “fai da te”, la percentuale di intermediazioni sembra essere calata di 20 punti percentuali.
Oggi solo nel 40% delle compravendite interviene un professionista immobiliare.
La somma di questi 2 fattori pone a serio rischio la permanenza sul mercato per circa il 30% degli agenti immobiliari.
Questo fenomeno è irreversibile?
L’agente immobiliare non deve vivere passivamente tale situazione, deve approfittare di questa situazione di “stallo” per innovare! Oggi il numero di immobili proposti sul mercato è molto superiore alla capacità di assorbimento della domanda.
In uno scenario come questo non più possibile operare secondo i “vecchi schemi” consolidati negli anni, oggi il cliente (che sia un proprietario dal quale acquisire un mandato oppure un potenziale acquirente) va cercato. Questo cambia totalmente la modalità di approccio al mercato.
E’ fondamentale innescare la scintilla che possa invertire la tendenza del processo dal “no agenzia” al “si agenzia” ponendosi come consulenti immobiliari globali capaci di offrire un ventaglio di servizi esclusivi al proprio cliente. Ossia tutti quei fattori che il singolo che opera privatamente non può attivare!
Aspettare che le banche riaprano i rubinetti del credito fa perdere tempo prezioso e con molta probabilità non risolverà il problema. Forse ci sarà un piccolo aumento delle compravendite, forse si ridurranno alcune tempistiche, ma riportare il mercato ai livelli precedenti non sarà impresa semplice perché oltre alla stretta creditizia sussistono problemi strutturali del mercato e saturazione:
• I proprietari immobiliari sono l’82%
• Il tasso di povertà, ossia coloro che non avranno mai la possibilità oggi di acquistare una casa è salito dal 5% al 13%
• Il boom demografico di 300 mila nuovi nuclei familiari annui nel periodo 2000/2006 si è concluso
• Il differenziale BTP/Immobile è al 2% a favore dei Titoli di Stato, il che rende meno appettibile il mattone come investimento come lo era in passato
Tuttavia non mancano anche opportunità. A controbilanciare tale situazione sulle compravendite c’è il grande boom degli affitti che sta riscontrando tassi di crescita del 40%. Chi non ha possibilità oggi di acquistare una casa opta per una soluzione di affitto.
L’aumento della domanda di affitto ha spinto molti proprietari ad essere attendisti e prudenti rispetto alla vendita del proprio immobile per paura di perdere la plusvalenza del valore che il suo immobile aveva fino a 2 o 3 anni fa. In alcune zone si registrano crolli di quotazioni anche intorno al 30%!
Fonte: livellocasa.it
Autore
