Sommario
1. Il certificato di agibilità
2. La mancanza del certificato di agibilità: la tesi della nullità del contratto di compravendita
3. La tesi della compravendita di un aliud pro alio
4. L’importanza del ruolo del notaio
5. Conclusioni
1. Il certificato di agibilità
Per meglio comprendere il quadro normativo in cui si colloca il tema in questione è utile ricordare che il legislatore in passato ha spesso insistito su una ambiguità terminologica facendo riferimento sia al termine “abitabilità” sia al termine “agibilità”[1].
La necessità di tali distinte certificazioni risiedeva, a parere di molti, nel fatto che mentre il certificato di abitabilità si riferiva agli edifici destinati ad essere abitati e quindi ad alta frequentazione umana, il concetto di agibilità si riferiva a tutti gli altri edifici a minor frequentazione umana. Sennonché, le varie leggi in materia, pur richiamando i due differenti tipi di certificato, li sottoponevano sempre alla medesima normativa, generando confusione sul piano concettuale e applicativo.
In questo quadro era necessario un intervento semplificatore, attuato con l’emanazione del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia, entrato in vigore il 30.6.2003), il quale, eliminando tale artificiosa distinzione, fa oggi riferimento esclusivamente al concetto di agibilità in virtù delle norme contenute nel Titolo III, agli artt. 24-26.
In base alla normativa vigente, dunque, il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune e ha la funzione precipua di certificare la «sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati» (art. 24, 1° comma). Si tratta di un documento che non riveste una funzione urbanistica d’interesse generale, quale quella di attestare la regolarità urbanistica del bene, bensì è posto a presidio dell’interesse particolare del compratore, attestando la capacità del bene di assolvere alla funzione economico-sociale cui è destinato[2], assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
Quanto alla relativa procedura di rilascio, l’onere della richiesta grava sul soggetto che ha ottenuto il permesso di costruire o su colui che ha presentato la denuncia di inizio attività, e dei suoi successori o aventi causa, entro quindici giorni “dall’ultimazione dei lavori di finitura”.
La domanda deve essere presentata allo Sportello Unico del Comune che provvederà ad inoltrarla al catasto, corredata dalla richiesta di accatastamento, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato; dalla dichiarazione di conformità dell’edificio rispetto al progetto approvato, nonché, di ciò che attiene alla prosciugatura delle mura ed alla salubrità dei locali, oltre che dalle certificazioni che attestano la conformità degli impianti istallati negli edifici adibiti ad uso civile, e i certificati di collaudo attinenti agli impianti stessi.
La mancata presentazione di tale richiesta viene sanzionata in via amministrativa, con un importo da € 77,00 ad € 464,00.
Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda, il dirigente o responsabile del competente ufficio comunale, previa un’eventuale ispezione dell’ufficio, è tenuto a verificare la completezza e la regolarità della documentazione prescritta, oltre alla sussistenza del certificato di collaudo di cui all’art. 53 del T.U. Edilizia; dopo di che, deve avvenire il rilascio.
Il termine di trenta giorni può essere interrotto dalla pubblica amministrazione per una sola volta, ed entro quindici giorni dal ricevimento della domanda e solamente al fine di richiedere documentazione integrativa, qualora risultasse mancante ai fini dell’istruttoria e non possa essere acquisita autonomamente. Dunque, da tale interruzione, il termine di trenta giorni comincia nuovamente a decorrere a partire dal deposito della documentazione integrativa richiesta.
Trascorso tale termine, senza alcuna pronuncia, si forma sulla questione il silenzio assenso, purché sia intervenuto il parere dell’Azienda Sanitaria Locale dichiarante la conformità delle opere alle prescrizioni igienico-sanitarie e a condizione che la documentazione sia tutta quella necessaria, oltre che regolare.
Al contrario, qualora venga accertata l’illegittimità del permesso di costruire, si determina l’invalidità dell’agibilità dell’immobile.
2. La mancanza del certificato di agibilità: la tesi della nullità del contratto di compravendita
Il certificato di agibilità viene tradizionalmente ricondotto nell’ambito dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta che l’art. 1477, al 3° co., c.c.[3] impone al venditore di consegnare all’acquirente.
Si tratta di un obbligo derogabile tramite un diverso accordo fra le parti, con cui, oltre all’esonero del venditore dall’obbligo stesso[4], potrebbe essere convenuto l’esonero, sempre del venditore, dalla responsabilità conseguente all’eventuale impossibilità di ottenere il certificato.
Molto si è discusso in dottrina e in giurisprudenza circa le conseguenze derivanti dall’inadempimento dell’obbligo suddetto.
In passato, una parte della dottrina e della giurisprudenza di merito[5] era giunta a configurare l’alienazione di un immobile privo del certificato di agibilità come contratto nullo per illiceità dell’oggetto ex art. 1346 c.c., in virtù di una presunta contrarietà alle norme urbanistiche.
Siddetta opinione però è stata per lo più disattesa, sulla base del rilievo che nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio del certificato, trattandosi di documentazione posta a tutela del singolo compratore, non rispondente ad una funzione urbanistica generale[6].
Pertanto, l’atto di compravendita di un edificio, nel quale non sia formalmente inserita la dichiarazione di sussistenza della agibilità, è perfettamente valido, poiché nessuna violazione di legge può essere rilevata, dovendosi inoltre escludere qualsiasi incidenza negativa di detta mancanza sulla responsabilità del notaio rogante[7].
Apparendo, quindi, ormai consolidata l’opinione secondo cui l’assenza del certificato non comporta un vizio genetico del contratto, ci si deve soffermare sulle conseguenze che la mancanza di tale documento può avere, sul piano sostanziale, in ordine al rapporto contrattuale.
In particolare, occorre verificare se la mancanza di certificato di agibilità legittimi in ogni caso il ricorso al rimedio della risoluzione del contratto o se sia piuttosto necessario differenziare la mancanza dell’agibilità in sé e per sé considerata dalla semplice omessa consegna del relativo certificato.
3. La tesi della compravendita di un aliud pro alio
Affinché la mancanza dell’agibilità di un immobile acquistato possa assumere rilievo rilevare quale inadempimento dell’alienante ex art. 1453 c.c. e ss. si richiede che l’agibilità stessa assurga a caratteristica fondamentale del bene alienato, la cui assenza sia cioè in grado d’ incidere pesantemente sull’uso che la parte acquirente si aspetta dal bene compravenduto[8].
In tale eventualità, l’orientamento maggioritario ravvisa in capo al soggetto inadempiente una responsabilità per alienazione di aliud pro alio[9], non potendo il bene scambiato assolvere quella funzione economico – sociale che gli è propria[10].
Si tratta di una tesi che può peraltro suscitare non pochi dubbi: la distinzione fra aliud pro alio, vizi redibitori e mancanza di qualità essenziali, infatti, per quanto chiara sul piano concettuale, non risulta essere di facilissima applicazione.
Nel nostro ordinamento vanno distinte tre ipotesi di difetti materiali del bene (mobile o immobile) compravenduto[11]:
a) vizi redibitori, disciplinati dagli artt. 1490-1495 c.c., che consistono in imperfezioni tali da rendere la cosa inidonea all’uso normale cui è destinata o che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore;
b) mancanza di qualità promesse o essenziali, contemplata nell’art. 1497 c.c., che ricorre quando la cosa non possiede tutte le qualità che in essa dovrebbero essere presenti secondo il contenuto del contratto o quelle essenziali per l’uso cui è destinata;
c) aliud pro alio, fattispecie di creazione giurisprudenziale, che si configura quando la cosa consegnata appartiene a un genus differente da quello proprio della cosa convenuta, o presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale delle parti: quando la cosa consegnata, insomma, sia del tutto diversa da quella dedotta in contratto[12].
La scelta di ricondurre una determinata fattispecie concreta all’interno di una categoria di difetto materiale piuttosto che di un’altra porta con sé importanti ricadute pratiche, in ragione del differente regime giuridico di conseguenza applicabile.
Nel caso di consegna di un aliud pro alio, l’acquirente sarebbe legittimato ad esperire la generale azione di risoluzione per inadempimento, soggetta solo al termine di prescrizione ordinario decennale e a nessun termine di decadenza, laddove, invece, a fronte di vizi o di mancanza di qualità essenziali, l’acquirente avrebbe a disposizione le cd. <<azioni edilizie>>, da esercitare, a pena di decadenza, entro otto giorni dal momento della scoperta del vizio o della mancanza di qualità e soggette a prescrizione nel termine breve di un anno dalla consegna, ex art. 1497 c.c..
Chiaramente occorre distinguere la situazione in cui versa un immobile che possieda i requisiti per ottenere la dichiarazione di agibilità, ma, per qualche ragione, non l’abbia ancora ottenuta, da quella di un immobile che, in concreto, non possieda tali requisiti: nel primo caso, l’irregolarità non è di fatto sanabile, in quanto l’immobile carente strutturalmente non potrà mai ottenere il certificato di agibilità; nel secondo caso, invece, è evidente come sarebbe ben possibile, anche in un momento successivo alla stipula della compravendita, ottenere l’agibilità dell’immobile che ne abbia concretamente i requisiti per l’ottenimento[13].
La stessa Corte di Cassazione ha chiarito come l’omessa consegna del certificato di abitabilità tout court non sia sufficiente ad integrare l’ipotesi della consegna di aliud pro alio, richiedendosi, a tal fine, pure che non sussistano le condizioni per ottenerla, a causa di insanabili violazioni della legge urbanistica.
Quando non sia questo il caso (e, quindi, si tratti di mera mancanza documentale del certificato di agibilità), la risoluzione non potrebbe essere senz’altro pronunciata, bensì si dovrebbe verificare l’importanza e la gravità dell’omissione (a questo punto rilevante solo alla luce di quanto previsto nell’art. 1477, co. 3°, c.c.) in concreto, in relazione al godimento, alla commerciabilità del bene e alle specifiche esigenze del compratore[14].
Anche laddove l’omessa consegna del certificato non sia idonea a fondare la risoluzione del contratto, potrà comunque ravvisarsi un danno risarcibile (il cui quantum andrà commisurato al deprezzamento che l’immobile ha subito a causa del mancato rilascio della certificazione[15]), potendo un pregiudizio conseguire anche al solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità.
Viceversa, qualora la mancanza del certificato di abitabilità dell’immobile sia imputabile ad una non rispondenza alle prescrizioni edilizie, il risarcimento dovrà essere parametrato alle spese presuntivamente necessarie per compiere gli adempimenti necessari ad ottenere il certificato stesso[16].
4. L’importanza del ruolo del notaio
Si è detto che nessuna prescrizione normativa impone d’inserire in un atto di compravendita delle menzioni relative all’agibilità, a pena di invalidità, per cui l’atto è ricevibile senza il rischio d’incorrere nelle sanzioni ex art. 28, co. 2°, L. n. 89/1913 (Legge Notarile); conseguentemente, basandosi sull’attuale linea interpretativa della Cassazione che fa rientrare nell’art. 28 cit. soltanto gli atti viziati da nullità, si può escludere che il notaio possa rifiutarsi di stipulare un atto di trasferimento in assenza di agibilità, se espressamente richiesto dalle parti, essendo obbligato alla stipula in forza dell’art. 27 della stessa legge[17].
Oltre a questo fondamentale aspetto che investe la figura del notaio quale pubblico ufficiale, la dottrina[18] sottolinea anche l’importanza dell’attività del notaio quale privato professionista, pertanto tenuto a consegnare alle parti un atto che non solo sia immune da invalidità, ma pure privo di altre mancanze, come, appunto, le clausole riguardanti l’agibilità. Da qui l’opportunità d’inserire, sia in un contratto preliminare sia in un contratto definitivo, clausole ad hoc per disciplinare le seguenti evenienze:
A) l’immobile ha ottenuto il certificato di agibilità: in atto vi sarà la menzione della consegna del certificato alla parte (promittente) acquirente;
B) l’immobile non ha ancora ottenuto il certificato di agibilità, ma è stata regolarmente presentata la relativa domanda, nel qual caso si possono distinguere due possibilità:
(B1) l’atto viene sottoscritto mentre il Comune sta valutando la richiesta del certificato di agibilità, per cui la parte (promittente) alienante dichiarerà la regolare presentazione della domanda di rilascio obbligandosi, alla fine dell’istruttoria comunale, alla successiva consegna del certificato alla parte (promittente) acquirente;
(B2) l’atto viene sottoscritto quando sia già trascorso il termine per il silenzio assenso: la parte (promittente) alienante dichiarerà la regolare presentazione della domanda di rilascio e la formazione del silenzio assenso per decorrenza del relativo termine[19];
C) l’immobile non ha ottenuto l’agibilità, pur avendone i requisiti, poiché non è ancora stata presentata la domanda di rilascio del certificato di agibilità: la parte (promittente) alienante dichiarerà che non sussiste l’agibilità, ma l’immobile in questione possiede tutti requisiti richiesti e pertanto potrà obbligarsi, a sue complete cura e spese, ad ottenerla e a consegnare il relativo certificato alla parte (promittente) acquirente entro un dato termine; inoltre, in caso di mancata consegna, le parti possono stabilire che il contratto si intenderà risolto eventualmente prevedendo ulteriori effetti quali, ad esempio, le reciproche restituzioni del prezzo e dell’immobile[20].
Tuttavia, ferma restando l’opportunità di accennare nell’atto di vendita alla mancanza documentale del certificato di agibilità, nulla vieta alle parti di autoregolamentarsi come meglio credono, nella loro più assoluta e piena libertà negoziale, potendo anche convenire di traslare sul (promittente) acquirente l’obbligo di richiedere, a sue spese, il rilascio del relativo certificato;
D) l’immobile non ha i requisiti igienico sanitari per ottenere l’agibilità: la parte (promittente) alienante dichiarerà che l’edificio in oggetto non ha i requisiti per ottenere l’agibilità e la parte (promittente) acquirente dichiarerà di accettare tale stato di fatto, assumendosi l’obbligo, a sue complete cura e spese, sia di eseguire le necessarie modifiche da apportare all’immobile in oggetto sia di attivare la procedura di rilascio del certificato di agibilità[21]; potrà essere opportuno aggiungere che la parte (promittente) acquirente, edotta dell’impossibilità di ottenere l’agibilità l’immobile in oggetto, dichiari di essere ugualmente interessata all’acquisto e di non avere alcuna eccezione da sollevare al riguardo[22].
Infatti, come già illustrato, la stipula di un atto di vendita avente ad oggetto un fabbricato privo del certificato di agibilità è giuridicamente possibile e lecita. In tal caso, peraltro, è particolarmente opportuno che in atto la parte acquirente si renda edotta della mancata richiesta e del mancato rilascio, precisando espressamente di nulla avere a eccepire al riguardo con pieno esonero della parte venditrice da qualsiasi responsabilità.
L’importante è che dall’atto risulti l’accordo con cui le parti trasferiscono all’acquirente l’obbligo di procurare l’agibilità, in quanto parte della giurisprudenza ha ritenuto non sufficiente ad escludere la responsabilità dell’alienante la mera conoscenza da parte dell’acquirente dello stato di inagibilità dell’edificio, se non accompagnata dalla rinuncia a farsi consegnare il certificato di agibilità dalla parte venditrice.[23]
5. Conclusioni
L’obbligo della consegna della certificazione di agibilità sorge al momento della consegna della res, giusta il disposto di cui al comma 3° dell’art. 1477 c.c. in relazione alla vendita definitiva; la medesima norma si rende applicabile, in via analogica, al contratto preliminare con consegna anticipata: in tal caso si ritiene preferibile la teoria secondo la quale è all’atto della consegna che bisogna anche consegnare tutti i relativi documenti per garantire un uso corretto e completo della res medesima.
Dunque, il requisito dell’agibilità, sia sotto il profilo sostanziale della sussistenza dei requisiti oggettivi sia sotto il profilo formale della sussistenza del documento, è una circostanza lasciata all’autonomia delle parti, le quali possono considerare tale aspetto come una qualità esenziale o meno dell’oggetto del contratto, purché l’immobile non sia abusivo.
Per quanto attiene i rimedi esperibili, deve ribadirsi come sia certamente preferibile che le parti regolino pattiziamente tali fattispecie. Sicché, nel caso di immobili privi dell’agibilità legale, il notaio è tenuto ad informare la parti, consigliandole di inserire in atto apposite clausole per impegnare la parte venditrice a chiedere il rilascio del documento, ovvero per accollare all’acquirente l’onere di ottenerne il rilascio, oppure ancora per far prendere atto della carenza del documento esonerando l’alienante da responsabilità al riguardo.
In assenza di esplicite previsioni contrattuali, l’obbligo di procurare l’ottenimento del certificato continua a gravare sull’alienante, configurandosi il trasferimento di immobile non munito dei requisiti per ottenere l’agibilità come un trasferimento di aliud pro alio, con conseguente esperibilità dell’azione di risoluzione ex art. 1453 c.c. entro il termine di prescrizione decennale.
Fonte: altalex.com
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