Non sempre risparmio è sinonimo di buoni affari, e questo vale anche quando si acquista casa. Le aste immobiliari sono spesso viste come un’occasione per aggiudicarsi un immobile ad un prezzo inferiore a quello di mercato, ma non è tutto oro quel che luccica, dato che le case all’asta, a causa della crisi econimica in cui verte il Paese sono sempre più numerose, in aumento del 15% secondo i dati pubblicati dai quotidiani finanziari, eppure un gran numero di esse non suscita alcun interesse e le vendite giudiziarie vanno pressochè deserte.
A causa dei sempre più numerosi fallimenti e morosità, i pignoramenti sono aumentati del 13% dal 2008 al 2011. Solo nell’ultimo anno se ne sono verificati 44mila (dati Jupiter-Cerved) con un aumento rispetto al 2007 del 18%. Ogni mese si realizzano in Italia 3.300 aste giudiziarie che vedono coinvolti appartamenti, ville, hotel, capannoni, negozi o garage. Ma la tendenza delle vendite attuate è bassa, solo il 32,5%. Ogni 100 aste quasi 70 vanno deserte. Le motivazioni di tale tendenza sono molteplici, a cominciare dal fatto che acquistare all’asta può nascondere diverse insidie che è bene tenere a mente.
Il prezzo di una casa all’asta non sempre si riferisce a perizie recenti. Spesso infatti i rilievi catastali per stabilirne il valore risalgono al periodo antecedente la crisi economica, e pur se in apparenza appetibile, il prezzo potrebbe essere superiore a quello del mercato attuale.
Bisogna inoltre diffidare dei prezzi troppo bassi: essi potrebbero infatti essere dovuti a una perizia poco accurata dell’immobile o, come spesso accade, alla presenza di occupanti. La presenza di inquilini è la causa più frequente e anche la più complessa: anche applicando la legge non è semplice mandare via gli occupanti, se non attraverso un procedimento legale (a carico dell’acquirente, almeno fino alla delibera del giudice) e prima di ottenere uno sfratto esecutivo potrebbe volerci del tempo. Nel caso gli inquilini fossero in affitto, si deve attendere il termine del contratto, e anche qui non ci sono reali garanzie che l’immobile si liberi. Nel frattempo, se aveste usufruito dei contributi regionali per l’acquisto della prima casa, c’è anche il rischio di doverli restituire se non si prende fisicamente possesso dell’immobile entro i termini stabiliti.
Da considerare inoltre anche la possibilità che in presenza di un prezzo basso e una perizia datata l’immobile si trovi in una situazione peggiore rispetto a quella riscontrata dal perito. In questo caso il giudice non è tenuto ad entrare nel merito di eventuali incongruenze catastali. Per evitare brutte sorprese è bene quindi richiedere una visita del bene prima dell’inizio dell’asta. Un procedimento questo non semplice in termini di tempi a causa dei molteplici incarichi del custode giudiziario, che in molti casi non è in grado di fissare un appuntamento prima del giorno dell’asta stessa. Gran parte dei privati dunque acquista a “scatola chiusa”, e spesso ciò che è su carta non corrisponde a ciò che si trova.
Non sempre gli immobili all’asta sono liberi da tutti i vizi e le pendenze, come ad esempio eventuali cause civili ancora in corso o sequestri conservativi. Può accadere infatti che al perito giudiziario incaricato di individuare le problematiche di un immobile sfugga qualche insidia, che non segnalata e di conseguenza non annullata dal giudice, viene ereditata dall’ignaro acquirente. È bene dunque se si vuole acquistare all’asta appoggiarsi alla consulenza di un professionista esterno, il quale pur offrendo maggiori garanzie prevede spese piuttosto elevate (dai 2mila euro circa).
Tra i costi da sostenere anche quelli condominiali dell’anno in corso e dei due anni precedenti, ai quali vanno aggiunte le spese deliberate negli anni passati il cui pagamento effettivo è richiesto successivamente all’acquisto. Anche in questo caso è bene affidarsi ad un professionista esterno (altra parcella) che sia in grado di risalire allo “storico” condominiale, onde evitare, come spesso accade, che il nuovo acquirente oltre al costo della casa e delle spese accessorie debba trovarsi a sborsare in tempi brevi cifre esorbitanti per il rifacimento, ad esempio, di tetto e facciate.
Fatte queste considerazioni, passiamo all’argomento “liquidi”, fondamentali quando si vuole acquistare una casa. Il 10% del valore dell’immobile, è da consegnare al tribunale per poter partecipare all’asta. Ma nel momento in cui ci si aggiudica la casa sorge il vero problema se non si è sufficientemente fortunati da possedere il denaro necessario a coprire l’intero costo dell’immobile e si è costretti a ricorrere ad un mutuo. Il tribunale infatti vuole essere pagato per l’intera cifra e subito, ma il passaggio di proprietà è un procedimento che richiede da un minimo di due a un massimo di quattro mesi circa, quindi nessuna banca vi farà un prestito per un immobile non vostro a meno che non abbiate rapporti confidenziali con i dirigenti o abbiate solide garanzie (altri immobili) da offrire in cambio del mutuo.
Se ottenete il prestito, per i mesi iniziali, fino a che non sarete ufficialmente proprietari dell’immobile, in banca vi faranno un fido, con interessi che in alcuni casi sfiorano l’usura. Impensabile anche, per ovviare a questi problemi, di accendere un mutuo prima dell’asta data l’incertezza nell’aggiudicazione dell’immobile. Se non riuscite ad ottenere il mutuo, addio caparra.
In poche parole, ciò che si risparmia sull’acquisto di un immobile all’asta (un risparmio stimato intorno al 20%) viene poi speso per imprevisti e questioni accessorie, senza considerare lo stress, l’ansia, la preoccupazione e la burocrazia che stanno dietro al procedimento. Si risparmia di notaio ma si spende di perito, si risparmia sul valore dell’immobile ma si spende in imprevisti e conti arretrati, eventuali cause giudiziarie, interessi bancari, rimanendo fino all’ultimo con l’incognita di ciò che si è acquistato.
A tutti questi aspetti va aggiunta, ultima ma non meno importante, la questione etica degli immobili all’asta. Nella maggior parte dei casi si acquista da persone cadute in rovina.
Meglio insomma rivolgersi ad un’agenzia immobiliare seria, che possa sbrigare tutte le pratiche per voi, agevolarvi e seguirvi nei procedimenti, compresi quelli bancari per accedere al mutuo, ma soprattutto, che possa dare garanzie su ciò che si va a comprare. Non dimentichiamo infine che di questi tempi è possibile trattare ampiamente sul prezzo e mettere a segno buoni affari.
E a proposito di affari, forse è proprio questo il momento migliore per acquistare: prezzi stracciati e nuovi incentivi da parte della regione Friuli Venezia Giulia. È passata infatti la normativa che permette di fare richiesta di contributo regionale anche a chi acquista una casa alla quale è stata attribuita la classe energetica G, reintroducendo sul mercato un numero cospicuo di immobili appetibili soprattutto per le fasce più deboli. Per alcune categorie in condizioni di disagio sociale o economico suddetti contributi, già cospicui (fino a 17.800 euro), potranno essere incrementati del 30% (fino a 25.550 euro).
Fonte: triesteallnews.it
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