L’Agenzia delle Entrate (Risoluzione 188/E del 20 luglio) ha chiarito che nel calcolo della plusvalenza, al fine di individuare il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto, si applicano al prezzo di vendita i rispettivi coefficienti, mentre per individuare il giorno a partire da cui scattano i cinque anni si deve tener conto del periodo di tempo che intercorre tra la data di acquisto e la data di rivendita in riferimento alla nuda proprietà e all’usufrutto separatamente.
Stesso criterio deve essere utilizzato, precisa l’Agenzia, per verificare se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale (del cedente o dei suoi familiari) per la maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto e la cessione, condizione, questa, il cui verificarsi esclude comunque la realizzazione di plusvalenza tassabile. Osserva infatti l’Agenzia che “l’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, qualifica come redditi diversi “…le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”” e che “al fine di verificare se emerga plusvalenza imponibile nella ipotesi di cessione di un immobile in relazione al quale sono stati acquistati in due momenti diversi la nuda proprietà e l’usufrutto, occorre chiarire, preliminarmente, in quale momento il bene debba considerarsi acquistato, atteso che ai sensi del richiamato articolo 67, comma 1, lett. b) la fattispecie imponibile si realizza soltanto se l’ acquisto e la rivendita dell’immobile intervengono nell’arco del quinquennio”.
Fonte: Donnegeometra
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