Acquisti in sicurezza, la guida di notai e consumatori

Arriva la guida per acquistare casa in modo sicuro, al riparo da trappole e costi aggiuntivi dovuti a carenza di informazione. A realizzare il vademecum “Garanzia preliminare. La sicurezza nel contratto di compravendita immobiliare” notai e associazioni dei consumatori alleati per accompagnare passo dopo passo il cittadino. Ecco in pillole la guida, otto capitoli, 31 pagine.

IL COMPROMESSO NON E’ LA PROPOSTA D’ACQUISTO: Il preliminare di vendita, o compromesso, e’ il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalita’ e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa. Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprieta’ (o altro diritto reale) di un immobile. E’ importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata.

La proposta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare – e’ la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. La proposta d’acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di ”caparra”. Tale somma resta ”bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilita’ dell’acquirente) per tutta la durata di validita’ della proposta di acquisto. Nel frattempo il venditore e’ libero di valutare anche altre offerte. Quindi non e’ certo che a fronte del ”sacrificio” subi’to dall’acquirente l’affare venga concluso. La sottoscrizione del preliminare, che e’ anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di ”caparra”, impegna, invece, da subito entrambe le parti.

E’ quindi sempre preferibile stipulare un preliminare. Tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d’acquisto e’ consigliabile: fissare una durata la piu’ breve possibile e prevedere una caparra minima. Fino a quando la proposta d’acquisto non e’ accettata dal venditore, l’acquirente puo’ cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, e’ inefficace. Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avra’ le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d’acquisto.

TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE, COME TUTELARSI: Nonostante la firma del preliminare il venditore: potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone o costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto); potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile. Se questo accade, non si puo’ chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si puo’ solo chiedere il risarcimento dei danni. Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua ”scorretta” attivita’ negoziale, potrebbe ”subire” azioni sull’immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).

C’e’ comunque un rimedio per evitare tutte queste conseguenze spiacevoli: la trascrizione del preliminare, per la quale e’ necessario l’intervento del notaio. Quali garanzie da’? Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o ”subi’ti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente. La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto. definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, e’ come se l’atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui e’ stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.

La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un’ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare. Infatti la norma riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita ”forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori. Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare. La trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche per il caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.

Quando insomma sara’ piu’ opportuno trascrivere un preliminare che si sostanzia nell’inserimento del contratto preliminare nei Registri Immobiliari ? Quando e’ maggiore il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze sopra illustrate ossia: quanto maggiore e’ il lasso di tempo che dovra’ trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo; quanto maggiore e’ l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto; quanto maggiore e’ il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).

La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in piu’ rispetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che l’imposta di registro (in percentuale variabile sul valore dei beni) va sempre pagata a prescindere dalla trascrizione, dovranno essere pagati in piu’: l’imposta fissa di trascrizione (attualmente 168.00 euro); i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35.00 euro); l’onorario del notaio (ragguagliato al valore della cessione. Peraltro, se il notaio sara’ lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potra’ ottenere un significativo risparmio di spesa con riguardo a quest’ultimo atto, poiche’ il notaio avra’ eseguito gran parte degli accertamenti a tal fine richiesti gia’ in occasione del preliminare).

COSA NON DEVE MANCARE NEL COMPROMESSO: senza motivo di procedere alla compravendita, l’altra puo’ pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta dell’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile. La sentenza del Tribunale rende quel preliminare ”definitivo”: la proprieta’ passa all’acquirente e il prezzo deve essere pagato. Le clausole che regolano la vendita decisa dal giudice sono quelle del preliminare, oltre alle garanzie di legge. Di conseguenza, piu’ dettagliato sara’ il preliminare e maggiore sara’ la tutela delle parti perche’ otterranno una sentenza che riuscira’ a realizzare i loro interessi nel modo piu’ preciso. In sintesi il preliminare dovra’ senz’altro indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.). La casa dovra’ essere inoltre indicata con i dati del Catasto. E’ fondamentale che il preliminare contenga tali elementi, pena la sua nullita’. Si consiglia inoltre di procedere all’identificazione degli immobili in vendita mediante le planimetrie catastali che dovranno essere allegate al contratto preliminare.

La prima e piu’ importante verifica da fare – allo scopo di non incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare, a ragione, l’atto di compravendita – e’ quella di accertare che il promittente venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario. Bisogna verificare innanzitutto se chi firma ha un valido atto di acquisto (la provenienza); se lui stesso ha comprato dal vero proprietario, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti. Con questa verifica si controlla l’eventuale presenza di ipoteche o servitu’, ossia diritti che in genere possono essere esercitati sulla casa (ad esempio il diritto di passaggio nel giardino) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli (che possono cioe’ pregiudicare i diritti dell’acquirente.

E’ importante anche verificare la regolarita’ edilizia della casa: se e’ stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono domande di condono in corso, se e’ agibile, e altro ancora. Se si vende o si acquista un appartamento in condominio, e’ bene inoltre gia’ al preliminare di vendita leggere il regolamento di condominio, verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione e soprattutto spese condominiali non ancora pagate dal venditore.

COME EVITARE IL RISCHIO CHE SALTI TUTTO: Qualora una delle parti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo, senza giustificato motivo, l’ordinamento riconosce alla parte ”non inadempiente” tre specifici strumenti di ”reazione” per la tutela dei propri diritti: primo, la parte ”non inadempiente” puo’ rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo. E’ questa l’esecuzione in forma specifica. Secondo, in alternativa all’esecuzione in forma specifica la parte ”non inadempiente” potra’ richiedere, sempre al giudice, la risoluzione del contratto nonche’ il risarcimento del danno subi’to.

Terzo, se nel contratto preliminare e’ prevista una caparra confirmatoria, la parte ”non inadempiente” potra’ anche richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra, trattenendola o esigendone il doppio; se ci si avvale della caparra confirmatoria, peraltro, non si potra’ agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni: i due rimedi (per orientamento giurisprudenziale) non sono cumulabili. Risoluzione e recesso saranno le uniche tutele a disposizione della parte ”non inadempiente” laddove non sia oggettivamente possibile richiedere l’esecuzione in forma specifica: si pensi al caso della mancata edificazione dell’immobile promesso in vendita dall’impresa costruttrice entro i termini stabiliti in contratto; ovvero al caso della vendita a terzi dell’immobile promesso in vendita con preliminare non trascritto.

Inoltre se il preliminare e’ trascritto, l’acquirente ha un privilegio sull’immobile (ossia una garanzia particolare simile all’ipoteca) che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la restituzione del denaro versato come acconto.

CAPARRA E ACCONTO, IL PESO SUL COSTO FINALE: di solito chi propone di comprare una casa versa al promittente venditore, per dimostrare la serieta’ della propria proposta, una somma di denaro quale caparra confirmatoria. Quando si perfeziona la vendita, invece, la caparra viene scalata dal prezzo finale. Oltre al pagamento della caparra puo’ essere previsto il pagamento, prima del rogito definitivo, di rate di prezzo.

Il preliminare deve pertanto indicare le relative scadenze, nonche’ come e dove le rate di pagamento del prezzo dovranno essere versate. E’ di fondamentale importanza, quindi, specificare nel preliminare se le somme versate o da versare prima del rogito definitivo debbano fungere da caparra confirmatoria o da acconto prezzo. Bisogna ricordare, inoltre, che i pagamenti non possono avvenire per contanti ma con assegni 16 non trasferibili o bonifici bancari.

Infine la legge dispone che all’atto della vendita le parti dichiarino le modalita’ di pagamento del prezzo e della provvigione al mediatore (ad esempio Agenzie Immobiliari, etc.), del quale vanno indicati i dati identificativi. E’ opportuno inserire gia’ nel preliminare l’indicazione degli estremi di pagamento (assegni, bonifici, altro) del prezzo versato e della caparra. In caso di omessa, incompleta o falsa indicazione di questi dati si applicano pesanti sanzioni e il contratto sara’ tassato sul valore commerciale della casa e non sul suo valore fiscale.

OCCHIO AGLI OBBLIGHI DEI COSTRUTTORI: Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede tre cose, nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile da costruire. Primo, l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente – prima o all’atto della stipula del contratto preliminare – una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione o ancora da un intermediario finanziario a cio’ abilitato, a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprieta’ o di altro diritto reale di godimento.

Secondo, l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente (all’atto della stipula del con tratto definitivo di compravendita) una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia dell’obbligo a carico dello stesso di risarcire gli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi manifestatisi successivamente alla stipula del predetto atto di trasferimento della proprieta’. Terzzo, l’obbligo di conformare il contratto preliminare ad un contenuto ”minimo” fissato dal legislatore.

Questi obblighi, pero’, vengono applicati solo se ci sono due presupposti. Il presupposto soggettivo che riguarda le parti del contratto. In particolare, e’ richiesto che a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa e che a promettere di acquistare sia una persona fisica. Il presupposto oggettivo: deve trattarsi cioe’ di ”immobili da costruire”, ossia di immobili per i quali ”sia gia’ stato richiesto il permesso di costruire”, ma che ”siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilita”’.

Per il caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la fideiussione, la legge prevede espressamente la nullita’ del contratto preliminare. La nullita’, peraltro, puo’ essere fatta valere solo dall’acquirente. La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore/ promittente venditore incorra in una ”situazione di crisi” ovvero nei casi in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.

COSA VERIFICARE PRIMA DELL’ACQUISTO VERO E PROPRIO: Il preliminare deve contenere tutte le clausole di una vendita. Pertanto gia’ al preliminare le parti sono chiamate alla massima collaborazione per agevolare la verifica di tutte le condizioni necessarie per la firma del contratto. Il giorno della vendita, prima della firma, e’ opportuno inoltre che l’acquirente visiti effettivamente la casa da acquistare, verifichi se e’ pronta per la consegna e se e’ stata lasciata secondo gli accordi presi con il venditore.

Sia il venditore che compratore sono tenuti a specifici adempimenti e alla presentazione di una serie di documenti. Sommariamente, il primo dovra’ fornire copia del suo atto notarile di acquisto con nota di trascrizione (o la dichiarazione di successione) e regolamento di condominio; planimetria catastale; tutti i provvedimenti edilizi-urbanistici; certificato di agibilita’ e certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio. In campo al venditore ci sono inoltre una serie di obblighi di comunicazione. Il compratore allo stesso modo, tra le altre cose, dovra’ confermare se usufruisce di agevolazioni fiscali per la prima casa e di eventuali crediti di imposta.

In caso di fallimento del venditore prima del rogito definitivo, tutto dipende dalle decisioni del curatore fallimentare. Solo nel caso di immobile da costruire l’acquirente (a cui a suo tempo il costruttore ha consegnato la prescritta fideiussione) puo’, anticipando la decisione del curatore, imporre la sua scelta per ottenere il rimborso garantito dalla polizza fideiussoria, rinunciando all’acquisto del bene.

Fonte: Adnkronos

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