La frenata dei prezzi ha riacceso l’interesse su questo tipo di acquisto immobiliare, da scegliere però solo dopo aver valutato i pro e i contro.
Il suo principio base è la separazione fra la proprietà e l’usufrutto.
Se compri sei proprietario della casa ma chi te la vende ne mantiene l’usufrutto, cioè continua a viverci dentro o se affittata a godere dei frutti.
Regolato dall’art. 978 e seguenti del Codice Civile, l’usufrutto può essere a termine – chi vende infatti – può restare nell’appartamento per un periodo prefissato, non più di trenta anni – oppure a vita.
La formula più frequente è l’ultima, perché consente a persone in età avanzata di riscuotere una certa somma continuando a vivere nella propria abitazione. Ci possono essere più usufruttuari ( es. una coppia di coniugi comproprietari) : in questi casi si potrà entrare in possesso solo alla morte di entrambi.I VANTAGGI
Paghi molto meno casa e tasse, con l’imposta di registro sulla somma minore. E quando, alla scomparsa dell’usufruttuario, si entrerà in possesso del bene non si dovrà pagare più niente. Basterà effettuare, con un certificato di morte, la voltura al catasto.
Si noti che il valore dell’imposta di registro è calcolato in base a una tabella collegata all’età del venditore, moltiplicando il coefficiente per il tasso di interesse legale, oggi al 3%.
Per comprendere meglio, se la casa vale 200 mila euro, il 3%, di tale somma rappresenta la rendita annua (6.000 euro). Si moltiplichi questo valore per l’età di chi cede la nuda proprietà : se ha 60 anni il valore è 24, quindi per il fisco il valore dell’usufrutto – sul quale va calcolata l’imposta di registro – è di 144 mila euro.
Per un venditore di 78 anni, invece, il coefficiente è di 12, quindi il valore dell’usufrutto è esattamente la metà, 72 mila euro.
Si sappia, poi, che, anche sull’acquisto della nuda proprietà, si può godere dei benefici della prima casa.
Infine si è esentati dalla compilazione del quadro b del modello 730.
SVANTAGGI
Il più evidente è l’incertezza della data in cui si entrerà in possesso del bene (legata alla sopravvivenza dell’usufruttuario) . Inoltre, nell’atto di vendita si deve stare attento ad alcuni particolari.
ESEMPIO
Chi vende ha il diritto di godere del bene e dei suoi frutti. Cioè, se non viene specificatamente vietato nei documenti, l’usufruttuario può affittare l’abitazione appena venduta e intascare l’affitto.
Certo, alla sua scomparsa si diventerà proprietario e beneficiario del bene, ma se la nuda proprietà era stata acquistata per abitarci, questo complicherà la vita perché il contratto di affitto rimane valido.
Per evitare questi problemi, il consiglio è di non concedere l’usufrutto, bensì il diritto di uso o abitazione. Funzionano come l’usufrutto ma non possono essere ceduti ad altri, e non possono essere ipotecati o pignorati.
Debbono considerarsi anche le spese : chi vende – e continua a godere del bene – deve pagare tutte le spese correnti (condominio e manutenzione ordinaria) e quelle fiscali (Irpef sulla rendita catastale e eventuale Ici). Tutte le altre spese – es. nuovo ascensore o rifacimento di una facciata – toccano al nudo proprietario, anche grosse cifre per un bene che non si gode.
E’ previsto comunque un indennizzo da parte dell’usufruttuario, pari al 3% annuo per le spese sostenute.
Fonte: Donnegeometra
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