Come nel 2006, anche per il 2007 il settore dei beni immobili è risultato il maggiore beneficiario dell’aumento degli investimenti nel Paese, attirando 2,2 miliardi di euro (dato aggregato con affitti e attività economiche connesse al settore immobiliare).
La crescita di questo comparto si è dimostrata molto sostenuta nel corso degli ultimi anni, con un dinamismo maggiore registrato a Sofia, nelle città principali della Bulgaria quali Plovdiv, Varna, Bourgas e Ruse, nonché nelle zone turistiche sul Mar Nero e nei luoghi di villeggiatura in montagna.
L’intensa attività edile ha cominciato a interessare anche le città più piccole. Molti sono i fattori che hanno contribuito alla notevole crescita della domanda di immobili:
– lo sviluppo dell’economia bulgara in generale, soprattutto in alcuni settori (i servizi, l’i ndustria ed il turismo);
– le aspettative di ulteriore aumento dei prezzi degli immobili con l’ingresso della Bulgaria nella UE nel 2007;
– il miglioramento generale dell’attività bancaria nel settore dei crediti ipotecari.
Nel 2007 gli investimenti immobiliari si sono concentrati nel settore degli uffici e commerciale. In particolare quello degli uffici ha concentrato il 44% dei volumi impiegati seguito dal retail che ha accolto il 36% dei fondi. Nel primo semestre del 2008 il retail ha mantenuto la sua posizione, mentre gli uffici detengono appena il 6% degli impieghi.
La principale ragione di ciò è che molte proprietà immobiliari sono state vendute all’interno di portafogli misti. Negli ultimi anni si sono moltiplicate le società straniere presenti sul territorio: tra queste le Sgr che gestiscono Fondi Immobiliari di investimento e gli investitori istituzionali quali la General Electric Capital, Orchid Developments Group, EquestBalkan Properties, Bench Mark Fond Imoti.
Per i prossimi anni si prevede un mercato degli immobili residenziali piuttosto equilibrato, mentre i brokers rivolgono lo sguardo verso gli immobili ad utilizzo industriale e commerciale, dove la domanda tuttora supera l’offerta. La maggior parte dei siti industriali versa in condizioni di scarsa manutenzione e non riesce a soddisfare le richieste degli investitori/utilizzatori. Il basso livello dei servizi forniti dai gestori di questi spazi costituisce un ulteriore fattore di criticità. Il modello della zona industriale è diventato attraente per i Comuni, che possono presentare direttamente progetti per la realizzazione di infrastrutture in tali zone, finanziabili con fondi europei.
Un altro segmento, quello degli immobili per la grande distribuzione, sta vivendo un vero e proprio boom. Dopo l’inaugurazione dei primi tre centri commerciali di Sofia nel 2006, a seguito della crescita dei consumi, diversi gruppi della grande distribuzione intendono entrare nel mercato locale e la nuova tendenza che ha caratterizzato il 2007 è lo sviluppo dei centri commerciali di tipo “outlet”.
La distribuzione degli IDE per settore mostra il forte ruolo dell’immobiliare (20%), seguito dall’industria manifatturiera, dalla finanza e dai trasporti (quote paritarie del 18%); seguono il commercio e le costruzioni.
Negli anni il settore che ha subito il maggiore incremento è ancora una volta quello immobiliare assieme al collegato settore delle costruzioni: negli ultimi 3 anni gli incrementi negli IDE sono stati, in media, rispettivamente del 100% e del 120%.
Il 2007 ha visto un’ulteriore espansione degli IDE destinati all’immobiliare (35%) seguito dal settore finanziario (32%).
Nel primo semestre 2008 si registra un calo degli IDE imputabile principalmente al settore manifatturiero.
L’ultimo dato sugli investimenti diretti esteri italiani in Bulgaria riguarda il periodo aprile – giugno 2008: ammontano a 115,6 milioni di euro, registrando un aumento di 50,6 milioni di euro rispetto al primo trimestre dell’anno. Secondo i dati dell’Istituto di statistica bulgaro, il settore dell’edilizia ha attirato la maggior parte del volume degli investimenti esteri, passando da 14,9 milioni di euro nel primo trimestre a 52,6 milioni di euro nel secondo trimestre dell’anno in corso. Nel settore delle operazioni immobiliari e dei servizi si nota invece un calo di 23,6 milioni di euro. Secondo un recente studio condotto da CSA per conto di Ernst & Young, la Bulgaria è il terzo paese più attrattivo per gli investitori stranieri nel bacino dell’Europa dell’E st, dopo la Turchia e la Romania. Molti sono i giudizi di apprezzamento del sistema Paese e forti le aspettative di un clima economico e normativo migliore nei prossimi anni, opinioni espresse dai circa 200 top manager intervistati. I cambiamenti più significativi riconosciuti dai manager sono la presenza di attività ad alto valore aggiunto e gli investimenti interni effettuati in ricerca e sviluppo. Nello stesso tempo si richiedono miglioramenti nel sistema di trasporto e telecomunicazioni, nella qualità della vita e di intervenire con semplificazioni amministrative.
Il giro d’affari del settore immobiliare ha raggiunto il 21% del PIL nel 2006 (+63% rispetto all’anno precedente), con ben 312.000 transazioni registrate (+30%). Dopo il rallentamento della crescita dei prezzi degli immobili avvenuta nel 2006, nel 2007 i prezzi hanno ripreso a crescere a ritmi elevati. L’aumento della domanda di immobili è sostenuto dallo sviluppo dell’economia in generale e soprattutto di alcuni settori che richiedono nuovi edifici (il turismo, i servizi e l’i ndustria), dalla maggiore stabilità economica, dall’espansione dei crediti bancari, dalla realizzazione di grandi progetti infrastrutturali e dalla dotazione dei fondi europei di coesione. Lo sviluppo del mercato negli ultimi anni è stato facilitato anche dalla crescente presenza di fondi d’investimento esteri, le cui operazioni incentivano anche l’aumento dell’attività edilizia.
Nel settore dell’edilizia si segnala un aumento del 12% delle costruzioni nel biennio 2006-2007 e si prevedono tassi di crescita nella misura del 6-10% annuo nei prossimi 3-5 anni.
Si prevede una forte domanda di costruzioni ad uso industriale, di centri logistici ed uffici, oltre all’aumento degli interventi di restauro e risanamento di vecchi edifici storici.
Fonte:Demanio.re
Infine il settore dei mutui ipotecari è ancora in forte espansione. Il numero complessivo di mutui erogati a fine giugno 2008 ammonta a 130.870 contratti con un incremento di 32.228 mutui negli ultimi 12 mesi. La dimensione media di un mutuo è di 27.200 €, +15% rispetto al dato di giugno 2007.
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