Per il mattone e’ tempo di discount: complice un mercato immobiliare in decisa stagnazione, chi ha in programma l’acquisto di una casa nei prossimi mesi potra’ contare su un elemento nuovo, lo sconto. Ma non si assistera’ a un crollo dei prezzi: seppure le transazioni potranno calare anche del 20%, a quota 650.000, i prezzi – secondo Nomisma – non scenderanno se non a livello inflazione, del 5%.
”Un mercato rallentato ma non crollato”, anche secondo il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, per il quale pero’, i ribassi sono maggiori: ”Dopo che un appartamento e’ rimasto sul mercato per mesi, chi vuol vendere deve ridimensionare la propria richiesta, anche del 10-15%”. La domanda e’ indebolita – aggiunge Breglia – e per le nuove costruzioni si assiste a un fenomeno nuovo, lo sconto per invogliare l’acquisto: si offre il box auto ad esempio o il secondo bagno a prezzo stracciato. Piu’ limitato il margine indicato dal presidente di Nomisma, Gualtiero Tamburini, che parla di prezzi rigidi per l’usato. ”Ci potra’ essere una crescita nominale zero, una limatura all’ ingiu’ a livello d’inflazione, del 5% – dice Tamburini – a soffrire di piu’ saranno le prime e le seconde fasce delle grandi citta’: qui i costruttori, che si sono indebitati con le banche, pur di vendere concedono sconti. Il mercato dell’usato e’ invece in mano alle famiglie che non sono disposte a vendere perdendoci, quindi restano in attesa di tempi migliori”. Dopo i primi segnali di rallentamento apparsi gia’ lo scorso anno, il 2008 conferma quindi la frenata del mattone, al termine di un trend al rialzo durato oltre sette anni.
Stesso scenario ”di trincea per il mercato anche nel 2009”, secondo Nomisma. Chi invece non puo’ attendere, a fronte di compravendite che si allungano fino a 7-8 mesi nelle grandi citta’, soprattutto se e’ proprietario di un immobile di fascia media, e’ costretto a tagliare il prezzo di circa il 10%. La domanda reale e’ scesa del 20% rispetto al quarto trimestre del 2007, analizza ancora Scenari, e gli sconti servono a intercettare meglio la domanda. A soffrire di piu’ sul prezzo sono gli immobili della fascia media, il discount invece non dovrebbe riguardare la fascia alta e medio-alta, i cui prezzi sono fermi da oltre un anno. Stagnazione economica, tassi in rialzo: di fatto non vi sono ragioni perche’ la domanda immobiliare cresca, anche perche’ le famiglie devono fare i conti con bilanci sempre piu’ in sofferenza. Tuttavia gli esperti concordano sul fatto che non siamo di fronte a una crisi come quella del ’93-’94, quando il crollo delle compravendite supero’ il 60%, o a segnali evidenti di crisi come in Spagna, dove i costruttori si sono molto indebitati con le banche, o in Francia. Sulla debolezza della domanda ”pesa il maggiore costo del denaro, acquista solo chi e’ costretto, e anche l’immobile come bene-rifugio ha perso parecchio di appeal”, dice Filippo Croce’, esperto di Tecnoborsa e gia’ presidente del Comitato di vigilanza delle Borse immobiliari. Tuttavia, ”non c’e’ nessuna bolla immobiliare – dice Croce’ – in Italia non ci sono avvisaglie della crisi Usa dei subprime” Diversamente da altri Paesi, in Italia resta a livelli fisiologici la percentuale di famiglie in difficolta’ con il mutuo e quindi costrette e vendere l’immobile, ma la propensione all’acquisto di un’abitazione nei prossimi dodici mesi e’ al minimo: 1,8%, i livelli piu’ bassi dell’ultimo ciclo immobiliare (erano al 7% all’inizio del 2000). Il ‘discount’ inoltre sembra avvantaggiare soprattutto il mercato delle grandi citta’, con un’inversione di tendenza. ”La concorrenza fa si’ che sul mercato metropolitano – osserva Breglia – la flessibilita’ del venditore sia maggiore rispetto ai piccoli centri, dove i livelli dei prezzi negli ultimi anni hanno raggiunto quelli della citta’. Con l’ulteriore aggravio della corsa del prezzo della benzina e del carburante, diventa meno conveniente l’acquisto nell’ hinterland”. ”Nessuna bolla immobiliare” anche per il presidente dei costruttori Paolo Buzzetti. Alla indubbia fase di stasi l’Ance risponde puntando sul ‘piano casa’ annunciato dal governo, ”uno strumento importante per rispondere alla fase di crisi spingendo economia ed occupazione e per favorire le famiglie piu’ deboli nella domanda di casa”.
Fonte: Demaniore.com
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