Nuove case, garanzia di 10 anni.

È sempre piacevole andare ad abitare in un appartamento di uno stabile di nuova costruzione: tutto appare efficiente, gli impianti funzionano perfettamente e la struttura dell’edificio sem bra resistere a ogni intemperia.

Il neo-condomino si sente sicuro del fatto che per un po’ di tempo non dovrà sopportare spese condominiali per il rifacimento del tetto, della facciata o dell’impianto di riscaldamento. Questi imprevisti, semmai capiteranno, faranno naturalmente scattare tutte le garanzie da parte dell’impresa costruttrice, garanzie che il proprietario non conosce ma delle quali certamente è al corrente. Ecco però che, magari dopo solo pochi anni, cominciano a sorgere i primi problemi sul l’edificio o addirittura nel proprio appartamento e le prime complicazioni per difetti di costruzione: è il caso, ad esempio, di chi si vede, quando piove, la casa allagata la terrazza trasformata in una piscina. Vediamo allora di chiarire come e quando possono essere invocate le garanzie da parte del costruttore.

Durata – La legge dispone che l’appaltatore (e quindi il costruttore) è responsabile dei danni nei confronti dell’acquirente (e quindi del condominio) nel caso di rovina totale o parziale dell’edificio o di evidenti gravi difetti verificatisi entro dieci anni dall’ultimazione dell’opera. Si tratta invero di una norma diretta tutelare un’esigenza di carattere generale, appunto la funzionalità e la conservazione degli edifici destinati per loro natura a lunga durata. Tant’è vero che eventuali clausole contrattuali di esonero o limitazione di tale responsabilità sono da considerarsi nulle.

Amministratore e singolo – Ne consegue che l’amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio nei confronti del costruttore dell’edificio e a resistere in giudizio nell’interesse del condominio in quanto titolare del potere/dovere di compiere tutti gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti condominiali. Può anche farlo senza la preventiva autorizzazione assembleare, posto che tale azione è diretta a conservare l’esistenza delle parti comuni che, come tale, rientra tra le sue specifiche attribuzioni. Se l’amministratore non vi provvede, anche il singolo condomino è legittimato a farlo, sia per i gravi difetti riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, sia per ottenere il risarcimento dei danni che siano derivati alla sua unità immobiliare dall’imperfetta esecuzione dell’opera.

I gravi difetti – Più frequenti sono invece i casi di gravi difetti, intendendosi per tali non solo quelli che producono movimenti nelle strutture essenziali dell’immobile, ma anche tutti quelli che pregiudicano gravemente l’utilizzazione dell’immobile stesso e le funzioni cui è destinato. Costituiscono quindi gravi difetti, a titolo esemplificativo, la presenza di crepe nei muri o sui soffitti, il sollevarsi della pavimentazione in legno dei singoli locali, il distacco dell’intonaco della facciata dell’edificio, il difettoso funzionamento dell’impianto di riscaldamento e dell’impianto idrico, l’inadeguatezza recettiva delle fosse biologiche, l’impiego di materiali difettosi nella costruzione di solai, i difetti di costruzione del tetto e del lastrico di copertura tali da provocare infiltrazioni d’acqua all’interno degli appartamenti sottostanti ovvero a carico delle altre strutture condominiali, la costruzione difettosa di una canna fumaria dell’impianto di riscaldamento, il distacco del rivestimento del muro e la caduta di intonaco e i vizi di realizzazione dei muri perimetrali. Insomma, tutto ciò da cui deriva un apprezzabile danno alla funzione economica dell’immobile o una sensibile menomazione della possibilità di normale godimento dello stabile o del singolo appartamento che ne comprometta la conservazione, anche laddove non producano fenomeni tali da pregiudicare la sicurezza o la stabilità dell’immobile oppure riguardino solo una parte limitata della costruzione.

Fonte: Donnegeometra – Il Sole 24 ore