I procedimenti attraverso i quali può attuarsi la “sostituzione” del mutuo sono tre:
1- quello della rinegoziazione delle condizioni e del tasso con la stessa banca, senza che sussistano impedimenti giuridici per passare da un mutuo a rata fissa e tasso variabile ad uno a tasso fisso o a tasso
variabile non a rata costante.
La banca non può addebitare oneri o spese per la rinegoziazione, che può avvenire per legge con scrittura privata non autenticata. Ma qualche banca richiede l’atto ricevuto o autenticato da notaio, per la rinegoziazione, alla quale peraltro la banca non è obbligata (salvo che per
la rinegoziazione della penale di estinzione, secondo l’accordo siglato dall’Associazione bancaria italiana –
Abi). Tra le parti (solidalmente obbligate per il pagamento della prestazione notarile) si dovrà concordare su chi dovrà gravare tale ultimo costo, il cui onere economico, anche quando il pagamento sia fatto dalla banca, graverà poi sostanzialmente sul cliente, perché la banca ne terrà conto nella rinegoziazione delle condizioni. Non vi è alcun obbligo per la banca di rinegoziare le modalità di ammortamento e il tasso e
quindi il rifiuto della banca è legittimo e dettato da ragioni tecnico-economiche, ma non è dovuto ad
impossibilità giuridica;
2 – quello della estinzione del mutuo precedente e la sua sostituzione con un nuovo mutuo con la stessa o
con altra banca, a condizioni più favorevoli. In tal caso, la cancellazione dell’ipoteca a garanzia del vecchio
mutuo potrà avvenire senza spese, salva l’eventuale penale per estinzione anticipata, nei casi in cui sia
legittimo per la banca applicarla. La stipula del nuovo mutuo sostitutivo tuttavia comporterà un serie di
spese (imposta sostitutiva, perizia, istruttoria, tassa per l’iscrizione di una nuova ipoteca, spese della
relazione legale, spese inerenti il costo della prestazione notarile), il cui onere economico viene ordinariamente–e comunque sostanzialmente sempre–accollato dalla banca al mutuatario. Il nuovo
mutuo potrà essere anche di importo superiore al debito residuo in linea capitale del precedente mutuo
che viene estinto;
3- la terza ipotesi è quella della stipulazione con altra banca di un nuovo mutuo destinato alla estinzione del debito residuo del vecchio mutuo, con surrogazione della nuova banca nei diritti e nelle garanzie della
vecchia banca. Per tale procedura la legge esclude l’applicabilità da parte della banca di penali od oneri a
carico del cliente per la surrogazione e stabilisce che non possono essere imposte dalla nuova banca al
cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, esentato dall’imposta sostitutiva.
Per quanto riguarda il costo della prestazione notarile, occorre tenere conto che nella maggior parte dei casi le banche disponibili a concedere il nuovo mutuo a condizioni più vantaggiose, per ragionevoli ragioni di
garanzia, richiedono il cosiddetto atto trilaterale, con il contestuale intervento della nuova banca (che concede ed eroga il nuovo mutuo), del creditore originario (che rilascia quietanza con data certa, avvenendo la stessa in forma di atto ricevutoo autenticato da notaio), del debitore (che surroga nei diritti e nelle garanzie, in particolare nell’ipoteca, la nuova banca), ancorché il nuovo mutuo e, in linea teorica, forse anche la quietanza potrebbero essere nella forma della scrittura privata anche non autenticata, ma registrata, per la
certezza della data, e solo l’atto di surrogazione richieda sicuramente la forma notarile. Tuttavia, il
responsabile della conservazione dei pubblici registri immobiliari, ove deve essere annotata la surrogazione,
deve potere avere certezza della provenienza dachi è legittimato a rilasciarla e della autenticità della
quietanza (che deve avere forma idonea, come affermato dalla agenzia del Territorio ovvero, come
argomentabile dagli articoli 2668e 2655, Codice civile, autentica) per procedere alla annotazione di
surrogazione, che determina la perdita per l’originario mutuante dell’ipoteca, per cui nella prassi anche
per la quietanza si richiede la forma notarile. L’importo del nuovo mutuo potrà essere anche di importo superiore a quello necessario per estinguere il mutuo precedente . Ma per la parte eccedente il residuo
debito con l’originario mutuante, non gode né della esenzione dall’imposta sostitutiva, né della
detraibilità degli interessi (salvo che tale differenza sia diretta a finanziare lavori di ristrutturazione della casa di abitazione principale).
Fonte: Le novità per la casa
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